|
核心提示
截至目前，《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》已实施４年，新修订的《郑州市物业管理条例》业已实施半年多，但本报仍不断接到郑州市的众多业主投诉称，他们所在小区的物业公司单方面制定了高标准的停车费，并强制收取，造成双方关系紧张。此外，对物业公司收费的合法性，也有不少业主提出质疑。
物业公司究竟是否有权收取小区停车费用？该如何收费？双方的权利、义务又该如何规范？针对这些业主关心的问题，记者进行了调查。
【市民投诉】
业主停一次电动车，物业收２元
“在路边停一次电动车才收五毛钱，物业就收我２元！”８月６日上午，紫荆山路金成国贸大厦业主章先生向本报投诉。
章先生说，他们小区地下二层设有机动车停车区，也有非机动车停车区。８月４日上午，他推着电动车去地下室非机动车停车区停车，保安告诉他，必须交纳２元一次的停车费，这是物业公司的规矩。因有急事，章先生无奈交费，并执意索要了发票。
８月６日下午，记者来到金成国贸大厦负二层非机动车停车区，以业主身份要求临时停车。两位女保安拦住说，一次收费２元，不想交的话，可以停在街边人行道上。
在郑州市万厦物业管理有限公司金成国贸管理处办公室，该公司秩序维护部主管刘振峰说，他们不存在收取业主２元一次停车费问题，但闻听有发票为证后，又改口向记者索要投诉人电话“了解了解情况”。问及如此收费标准从何而来、有无依据，刘坚称有物价部门审批，但文件暂时不能出示。
“我们虽是业主，但没一点主人的感觉，完全处于弱势！遇上啥收费，只有交的份儿！”市民张先生坦承，至于地下停车场到底该不该收费、该收取多少费用，他也搞不太清楚。平时都是“稀里糊涂”地交费，只要物业公司要价不离谱，也不会去较真儿。
总结众业主投诉发现，像章先生这样对物业收费不满，但又说不清楚确定标准的业主，大有人在，他们处于维权的困惑、迷茫之中。
【记者探访】
物业收费标准不一业主多抵触
连日来，记者走访发现，目前郑州市的绝大多数普通住宅、公寓、写字楼、商业用房等社区的物业公司都存在直接或间接收取停车费现象，但标准不一，提供停车服务的方式也不一样。
在北环路与花园路交叉口西南的锦绣汇城小区，物业公司出台规定，小区路面禁停车辆，业主车辆必须停放在地下车库，车位使用费每月１４０元。若不交费，保安２４小时阻止业主车辆进入小区。因不满物业的做法但又无可奈何，该小区众多业主只能将车停在小区门口，形成数十辆车堵门的壮观场面。
相比于锦绣汇城，经三路与农科路交叉口西侧的金城国际广场则稍为宽松。根据物业公司规定，小区路面停车不收取任何费用，但要停放在地下车库，业主须每月支付车位使用费１８０元。记者实地探访发现，该小区有多数业主及客户车辆长期停放在小区门外，而不是小区路面、地下车库。
直接收费的物业公司不少，但也有靠出租场地间接收费的，畜牧路上的“东文雅·文馨花园”小区即是其一。有业主诉称，物业公司将该小区东侧最适合停车的空地建成了简易车棚，对外承包经营，收取业主高价停车费。８月８日上午，记者来到该小区时，负责车棚停车收费的一位女子就称，临时停车一次１元，包月３０元。面对业主质疑，该女子称车棚是从物业公司承包而来，收费正当。
在经三路北段的“中亨·都市家园”，业主在路面停车免费，但根据物业公司规定，业主若要在地下车库停车，必须买断车位产权才能使用，一个车位７万元。因不满此做法，众多业主的车辆只能挤停在路面上。
探访结果显示，目前，郑州市的地上、地下停车收费争端在绝大多数小区都不同程度存在，已成为物业公司与业主矛盾的一大焦点。
【权威说法】具体咋收费，关键要看合同约定
焦点问题１：小区车位产权到底归谁？
长期以来，不少业主之所以对物业公司收取停车费心存不满，一大缘由就是质疑车位的产权问题。按照他们的说法，业主才是小区道路、停车位等物业产权的所有者，理应免费使用。
记者咨询省内多位房地产界律师获知，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规规定，小区停车位产权分以下三种情况——
第一，经规划批准建设的地下车库、地上车库（不作为公摊面积的），其产权归开发商所有，开发商有权出售产权或者出售使用权，出售价格应由市场来决定，属市场行为；第二，经规划批准建设的地下车库属于人防工程的，其产权应归国家所有，根据平战结合的要求，在平时可作为停车库使用；第三，占用小区地面空间的露天停车位，占用的是小区的公共资源，所有权归全体业主所有。
对车位产权问题，郑州市房地产管理局相关人士称，２００７年１０月１日起实施的《中华人民共和国物权法》已有原则性界定，也可作为判断停车位权属的依据。
该法第７３条规定，建筑区划内的道路（属于城镇道路的除外）属于业主共有。第７４条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
上述人士表示，《中华人民共和国物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待。有约定的，按照约定，无约定的，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断。
焦点问题２：物业公司该不该对停车收费？
针对物业该不该对停车收费问题，省内多家知名律师事务所律师均表示，今年３月１日起实施的《郑州市物业管理条例》第５０条已有明确规定：在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。
８月１２日，郑州市房管局物业管理处相关负责人受访时表示，从维护小区长远、稳定发展的角度来看，物业公司应该对业主占用车位收费。
该负责人认为，占用业主共用的道路或者其他场地的地面车位属业主共有，并不是每个业主单独所有，况且有许多小区不能保证每个业主都有地面车位。在此情况下，有车业主在小区共有道路停车，占有的是小区共有资源，势必会对无车、未停车业主的利益造成侵占，理应有偿使用。
在小区未成立业委会、尚处于前期物业管理的情况下，该负责人认为，物业公司收取地面车位占用费有两个前提，一是有与业主的合同约定，二是经过了问卷调查，有超过小区三分之二业主的同意。若两个前提都不具备，物业公司不能收费。
该负责人表示，在小区业委会成立并与物业公司签订合同的后期物业管理中，物业公司是否可以收取车位占用费，主要由合同约定。即便物业公司收取车位占用费，也只是为业主履行的服务内容，并不代表其对车位拥有产权。
对此说法，省发改委收费管理处周处长也表示认同。他说，物业公司收取的车位占用费扣除经营管理成本后的收益，主要用于补充专项维修基金，归属全体业主所有，也是对没有车位业主的一种利益平衡。
焦点问题３：停车收费标准如何确定？
８月１４日，郑州市物价局公用事业价格管理处相关负责人表示，物业服务公司进驻小区后，一旦存在收费行为，就必须依法向物价部门提出申请，相关收费标准经批准、领取收费许可证后，方可收取。
同时，郑州市物价局２００４年７月７日颁布、同年８月１日起实施的《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第１９条规定，任何单位和个人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
对前期物业收费标准，郑州市物价部门执行的仍是政府指导价。按照《郑州市普通住宅区车辆停放服务收费标准》，郑州市目前的地下停车场车位使用费标准是每辆轿车每月１２０~１６０元，摩托车每辆每月２０元，电动自行车每辆每月８元，自行车每辆每月５元。对后三种车辆的收费，办法规定，物业公司须提供封闭停车场，２４小时专人值守，管理制度严密、规范。
鉴于不同物业的服务标准，《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》也确定，物业公司根据质价相符的原则，在此指导价的基础上，可上下浮动２０％。
《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第２３条规定，各物业管理企业应当按价格主管部门规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费依据、收费项目、收费标准等有关情况进行公示，接受业主及社会的监督。
对业主委员会成立后的停车收费问题，郑州市物价局公用事业价格管理处相关人士表示，执行的是市场调节价，其收费形式和收费标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。
维权提醒 〉〉〉
物业孬炒他鱿鱼！
郑州市房管局有关人士表示，业委会作为代表小区业主行使业主权利的组织，在物业服务公司的运营过程中，作用至关重要。但遗憾的是，目前郑州市成立业委会的小区仅有１３０多家，占不到小区总数的两成。
在业委会这一小区“东家”缺位的情况下，物业公司这一“雇工”往往会利用与开发商千丝万缕的关系，在前期物业管理过程中占据主导地位，形成对小区各类收费“一方说了算，不服也没招”的怪局。处于散兵游勇状态的广大业主，因难以形成对等的权利实体，维权处境难免尴尬。
按照相关法律法规，符合下列三个条件之一，小区就应当成立业主大会：一是小区商品房出售并交付使用面积占总建筑面积的５０％；二是商品房出售并交付使用面积占３０％以上、５０％以下，且首套房屋交付使用已满１２个月；三是商品房出售并交付使用不足３０％，但首套房屋交付使用已满２４个月且业主总数在３０人以上。
为鼓励广大业主积极成立业委会，今年３月１日起正式实施的《郑州市物业管理条例》还明文规定，业委会筹备期间的所需经费，由开发商承担，但从记者调查情况看，目前郑州市的绝大多数小区均符合成立业委会的条件，但却未能成立起来。
业内人士指出，要解决业主与物业公司的矛盾尤其是收费这一焦点问题，双方都必须学法、懂法、用法，用合同的方式明晰权责。如此一来，如果多数业主不满物业服务，完全可以通过业委会炒其鱿鱼。
|
